El gobierno
viene desplegando varias iniciativas destinadas a fomentar el crédito
hipotecario. El éxito ha sido inmediato, y la originación de hipotecas está
acelerando con fuerza. Los cambios han
logrado que las cuotas bajo el nuevo
paradigma UVA se redujeran a un tercio de sus comparables en tasa fija y
que sean apenas más altas que el pago del alquiler mensual.
Al consolidarse
este proceso, se podrá incorporar al mercado de vivienda a la clase media y
media baja. Debe recordarse que con
cifras del INDEC, el 50% de quienes viven en departamento y el 20% de quienes
viven en casas deben alquilar porque no acceden al crédito en condiciones
razonables. Además, podrá mejorarse la
calidad de la vivienda, que explica el déficit habitacional que según el INDEC
afecta al 25% de las familias.
La batería de medidas del gobierno fue amplia. Política monetaria
restrictiva para desinflar, creación de las UVA e indexación del saldo de deuda
para que deudores y acreedores tenga una medida justa de sus derechos y
obligaciones, permitir la indexación de hipotecas, baja de impuestos a los
ingresos brutos. La bondad de este
cocktail no es sólo que ha vigorizado la originación hipotecaria, sino que permiten
basar el crecimiento de la industria de la construcción privada bajo
condiciones de "normalidad". En todo el mundo la compra de hipotecas
es una transacción financiada. Argentina
fue una rara avis donde las
operaciones se venían haciendo mayoritariamente con capital propio.
Producto de múltiples distorsiones, el desarrollo del
negocio inmobiliario residencial en Argentina estuvo cimentado en
"anormalidades". Entre 2002 y 2011 el motor de la actividad
fue la búsqueda de refugio de parte de inversores que querían ahorrar en ladrillos lo más lejos posible
de un depósito bancario. La caída
del precio de la construcción en dólares ayudó a generar buenos márgenes porque
el valor de las propiedades subió rápidamente. Entre 2011 y 2015 la demanda
también provino de individuos con capacidad de ahorro que buscaron la cobertura
cambiaria cuando el cepo les cerró la puerta.
El
financiamiento de nuevos proyectos con capital propio de individuos sesgó la
construcción hacia los segmentos premium y la clase media se vio afectada no
solamente por la escasez de crédito, sino también porque la oferta de nuevas
unidades no estaba de acuerdo a sus necesidades.
Con la vuelta
del crédito hipotecario tenemos una oportunidad única de volver a ser un país
normal. Las hipotecas no son
herramientas sofisticadas en gran parte del planeta. Al contrario, es el pan y manteca para
comprar propiedades. El gobierno ha
generado los incentivos para que el sector privado tome la posta y desate los
animal spirits, tanto a nivel de familias, como de empresas y de bancos.
Pero no tenemos que dormirnos en los laureles. Hay una pata que está todavía
floja y que es imprescindible para que la rueda no se detenga. Es perentorio armar un mercado local de
capitales que permita a los originadores de hipotecas, los bancos, descargar el
riesgo de descalce en sus balances. Los bancos no pueden prestar a más de 15
años si la mitad de su fondeo es a la vista y la vida promedio de los depósitos
a plazos es de 40 días. El mercado
de capitales tiene que proveer fondeo de largo plazo sea vía la emisión de
Obligaciones Negociables en UVA o bien a través de la securitización de
hipotecas. La ley de reforma del mercado
de capitales y el impulso a al financiamiento de largo plazo debería ser la
próxima jugada del gobierno en esta partida de ajedrez. No perdamos la concentración. Que la
buena racha se transforme en tendencia de largo plazo.
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